賈康：房地產調控一味限購限貸限價已經不太適用

2018-07-29 09:29 21世紀經濟報道(廣州)
本報記者 王營 實習生 晏思思 三亞報道

伴隨經濟體制的變遷、改革開放的推進、經濟社會的發(fā)展和政府職能的轉變，我國住房供應體系建設的思路，已從單一由政府承擔的“保障軌”，發(fā)展到依賴市場機制的“市場軌”，又進一步發(fā)展為“市場軌”與“保障軌”并存和統(tǒng)籌的“雙軌制”。

日前，央行和財政部史無前例的公開論戰(zhàn)引發(fā)熱議，作為財政部財政科學研究所原所長、現華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康也參與了這場論戰(zhàn)。在這場論戰(zhàn)中，賈康和另一匿名作者撰文的主要觀點是：配合處于“痛苦時期”的貨幣政策，積極財政政策應當更好地實施結構性對策，增加有效供給，以引導擴大投資、消費“雙內需”。

在“博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會”的主題演講中，賈康再次表達了這一觀點，調控房地產也要擴大供給。

不過，在接受21世紀經濟報道記者采訪時，賈康表示，央行的職責是貨幣總量調節(jié)。至于流動性流到哪里，一般情況下，央行力所不能及。結構性問題最好還是需要財政部來處理。但財政的調節(jié)也需要有基礎制度作為支撐。比如，房地產就要涉及土地制度、住房制度、投融資制度以及稅收制度，而制度安排需要配套改革得以優(yōu)化。

不能一味打壓

“做了這么多年的房地產調控，沿用一味打壓的限購、限貸、限價以及搖號，已經不太適用。”賈康直言。

2010年4月17日，為遏制部分城市房價過快上漲，國務院發(fā)布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，（找鍛件：熱鍛件、冷擠壓件請聯系程達鍛件）全國各城市紛紛出臺限購政策。2016年，在“去庫存”的政策指導下，全國各地均采取較寬松的政策，在房價“瘋漲”之后，樓市調控又開始不斷從緊。層層加碼后，當下房地產市場已進入限購、限貸、限價、限售的“四限時代”。（浙江程達鍛件有限公司專業(yè)生產各類熱鍛鍛件、冷擠壓件、冷拉件）而今年，不少城市又再次增加了搖號政策。

賈康認為，一味的打壓性政策違背構建社會主義市場經濟基本規(guī)律?！巴ㄟ^合理地增加供地和滿足社會成員需要的住房有效供給，促進供需的趨向平衡，促進社會和諧和化解矛盾，有利于租售并舉，抑制炒作?！?

賈康在演講中還提到一個被忽視的數據，即戶籍人口城鎮(zhèn)化率。“真實的城鎮(zhèn)化率不是官方公布的常住人口，而應是戶籍人口的數量。接近三億人居住在城市，但是并沒有城市戶籍，這些人是‘城鎮(zhèn)化欠賬人群’，我國當下的城鎮(zhèn)化率還遠遠低于50%，所以這部分遷移性需求還有大量釋放的空間，供給方面應當做出回應。

“一個健康、正常的社會，住有所居，必須要供給覆蓋所有的需求，增加有效的投資也是題中應有之義。”賈康稱，投資也要緊密配合住房改革，例如重慶的土地票制度改革，從容供應土地，不讓政府因土地供應短缺造成住房價格壓力。投融資需要機制的創(chuàng)新，一定要緊密結合PPP、住房產業(yè)基金等，有政策支持，有財政資金為后盾，但是要健康可持續(xù)運行，必須盡可能地科學決策，接受多層監(jiān)督，防止涉及尋租。
不過，值得注意的是，伴隨經濟體制的變遷、改革開放的推進、經濟社會的發(fā)展和政府職能的轉變，我國住房供應體系建設的思路，已從單一由政府承擔的“保障軌”，發(fā)展到依賴市場機制的“市場軌”，又進一步發(fā)展為“市場軌”與“保障軌”并存和統(tǒng)籌的“雙軌制”。

賈康認為，住房雙軌制在可以預見的很長時間內不可能改變，搞市場經濟必須健康地發(fā)展住房的市場軌。三類保障軌也應當健康運行，一是公租房，具體的供給首先要對應最底層的低保人群，另外各個城市也需要根據市場特點定制不同的解決方案，政府要進行細致特殊的匹配;二是共有產權房，共有產權房協議是靈活的，符合消費升級趨勢和社會和諧的需要;三是棚改房，（程達鍛件是專業(yè)的鍛件生產廠家，產品包括各類汽車鍛件、機械配件鍛件等）棚改貨幣化安置不能夸張到解決一切問題，應當因城施策，盡可能地使人民群眾和社會成員得到實惠，化解社會矛盾。

房地產稅立法呼之欲出

作為房地產稅的積極擁躉，賈康的采訪必然繞不開房地產稅?！懊恳惠嗭L聲稍微緊一點，房地產稅就遭到強烈的反對，我不客氣的說，這就是所謂沖破利益固化藩籬的問題?！辟Z康對21世紀經濟報道記者表示。

值得注意的是，今年以來，備受關注的房地產稅立法似有呼之欲出之勢。3月份的全國兩會上，房地產稅三次被正面提及。時隔四個月，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇在7月16日舉行的國新辦發(fā)布會上又罕見談及房地產稅。

房地產稅立法究竟何時出臺?賈康接受媒體采訪時表示，“原來的口風是今年要啟動，現在人大說年內或后續(xù)年度內啟動，年內如果啟動不了，后續(xù)年度到什么時候就得再觀察。但房地產稅勢在必行，中國要走向現代社會，必須建立現代稅制，現代稅制必須包括直接稅，直接稅中必須包括中高端住房保有環(huán)節(jié)的稅收調節(jié)，這個是非常明確的?！?

我國現行房產稅制是在1994年稅制改革的基礎上逐步形成的，目前土地使用、土地建設、企業(yè)所得、房產或土地轉讓交易、房屋出租和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)均被房產稅制涵蓋，稅種多且稅目復雜。然而，我國房地產保有環(huán)節(jié)上的稅收卻很少。重開發(fā)和流通助推房價上漲過快，而輕保有則造成了市場囤地和投機盛行，加劇供需緊張矛盾。（找爪極、滑塊、管件等熱鍛件、冷擠壓件、冷拉件就找程達鍛件）

過時的房地產稅制顯然已經不能適應當下房地產市場的發(fā)展變化，改革隨之而來。2011年1月27晚，上海、重慶兩市分別頒布《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》，開始房產稅征收試點。兩市的征收政策有一定的差別，征收對象上，重慶房產稅主要針對高檔房(即獨棟和2倍均價以上高檔住宅)，既有存量又有增量，而上海僅僅針對新購房屋(考慮存量在內超出人均60平米的面積);稅率上，上海為0.4%或0.6%，重慶為0.5%-1.2%;此外，兩市在計稅依據上同時選擇了房屋成交價格，稅收用途上也均用于保障房建設。

6年過去了，外界對兩地試點效果褒貶不一。對此，賈康表示，上海重慶選擇的是柔性切入，有意一開始不要引起太大的社會震蕩?！八麄儍炔繉Υ说目偨Y結論都是效果是非常明顯的，完全符合經濟學邏輯?！?

賈康認為房地產稅勢在必行，但稅制具體如何設計仍是難點，需要找到全社會意愿和要求的最大公約數，“一旦要啟動，中國不能按照美國采取普遍征收模式，必須扣除一個免征額。如何從技術形式上確定第一單位的扣除，還需要探索和討論”。